なぜ相続登記が必要なのか
相続登記とは、被相続人が所有していた土地や建物(不動産)の名義を相続人の方へ変更する手続きのことです。法務局に申請書を提出して行います。
2024年4月1日から相続登記が義務化されます。相続登記をしない限り、所有者であることを他人に主張することはできません。所有者であることを主張できないと、相続した不動産を売却したり、その不動産を担保に融資を受けたりすることができなくなります。そのため、所有者であるという権利を相続登記によって確定させておく必要があります。
不動産が必ずしも価値を持たない場合もあります。また、相続登記を行なうことになると、登録免許税をはじめとした費用負担を嫌ったり、手続きを煩わしく感じることもあるのでしょう、相続登記が行われずに放置されていることも少なくありません。
数次相続により遺産分割協議が成立しないおそれもある
しかし、相続登記をせずに放置していると、相続人の中に死亡する人もでてきます。相続人が亡くなれば、その相続人について新たに相続が開始します。これを数次相続といいますが、数次相続が次々に起こると、相続人が増えてしまいます。この事態は、不動産に関する権利関係を複雑にします。
通常、相続登記の手続きは、相続人全員が参加する遺産分割協議により、誰が所有権を取得するのかを決定してから申請します。ところが、数次相続が発生しているケースでは、「相続人の中に面識がない人がいる」「音信不通である」「連絡先を知らない」といったことも生じえます。それゆえ、遺産分割協議自体が成立しないことも少なくはありません。
他の相続人が黙って売却。他の相続人の負債のために差し押さえ発生
また、相続登記をするまでの間、相続した不動産は相続人全員の共有になり、各相続人は不動産について法定相続分に応じた持分を持つことになります。そのため、相続登記をせずに放置していると、特定の相続人が自分の持分を勝手に売却したり、あるいは相続人の中に借金をしている人がいれば、その債権者が持分を差し押さえるといったトラブルが発生する危険性もあります。
登記はどのような流れで行うのか
相続登記の手続きは「誰が相続人か(相続人の確定)」と「その財産が相続財産に属するか(相続財産の調査)」を調べることからスタートします。これは預貯金口座の名義変更などをする場合も同じです。相続人の確定に関しては、被相続人の出生から死亡までの戸籍をすべて取り寄せて調査します。
不動産の調査に関しては、市区長村役場で名寄帳を取得する方法があります。名寄帳は所有者ごとの不動産を一覧にしたもので、固定資産課税台帳とも呼ばれています。 相続人と相続財産が確定すれば、具体的に「誰がどの財産を相続するか」を相続人全員が参加する遺産分割協議などで決めます。遺産分割協議が成立すれば、その内容を遺産分割協議書に記載し、相続人全員が署名押印した上で、申請書とともに法務局に提出します。
登記申請の必要書類
相続登記を申請するときは、さまざまな書類をまとめて、法務局へ提出する必要があります。必要となる書類は以下のようになります。
- 登記申請書法務局のホームページなどから取得することが可能
- 相続を証明する書類(登記原因証明情報)遺産分割協議書や遺言書
- 被相続人の住民票の除票の写し登記名義人と被相続人の同一性を確認する
- 所有権を取得する相続人の住民票の写しなど(住所証明情報)
- 司法書士などの代理人に登記申請を依頼する場合は委任状(代理権限証明情報)
- 登録免許税を計算するための固定資産評価証明書